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一边是691亿销售额和100%回款率，一边是百亿亏损与频频致歉，万科在行业寒冬中的生存图景从未如此矛盾。
7月14日晚间，万科发布2025年中期业绩预告，预计上半年归属于上市公司股东的净亏损达100亿至120亿元，同比去年98.52亿元的亏损进一步扩大。
这是万科连续第二年中期业绩出现三位数亏损。公告中，这家曾被誉为“行业标杆”的企业再次向投资者表达歉意。
与惨淡利润形成鲜明对比的是其销售数据：上半年实现销售收入691亿元，交付超4.5万套住房，销售回款率超过100%。
在多地项目开盘去化率超80%的情况下，万科的“增收不增利”困境折射出整个房地产行业的艰难转型。
业绩寒冬，百亿亏损如何构成？
万科在公告中坦承了三大亏损主因：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；结合行业变化新增计提资产减值；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
结算规模下降的背后是整个行业的萎缩。据研究数据，2025年上半年，50强房企累计销售面积同比下滑25%，其中4-6月单月同比降幅分别达26%、26%和33%，呈现持续恶化态势。
毛利率压力则成为房企的普遍困境。上海申银万国证券研究所分析师袁豪指出：“2021年后销售连续下降导致结算下降，前期降价促销推动当期结算影响利润率低位。” 市场持续下行迫使房企降价促销，直接侵蚀了利润空间。
更严峻的是资产减值压力。随着市场估值体系重构股市配资，万科不得不对部分资产进行价值重估，承认交易价格低于账面值的事实。这一举动暗示房地产资产价格仍在探底过程中。
在业绩预告中，万科表示：“公司对业绩亏损深表歉意。” 这已是万科连续第二年就中期亏损公开致歉，折射出企业面临的系统性困境。
自救行动，股东输血与资产盘活
面对流动性压力，万科展开了一系列自救行动。其中大股东深铁集团的支持尤为关键。
7月3日公告显示，深铁集团再次向万科提供不超过62.49亿元借款，并对已有的8.9亿元借款予以展期。这已是今年以来深铁集团第六次向万科提供股东借款，累计金额超过218亿元。
这些借款均用于偿付公开市场发行的债券本金与利息，利率低于万科从金融机构借款的水平。作为抵押，万科以万物云股权质押担保，形成了一套特殊的“股东支持模式”。
与此同时，万科加速资产盘活。6月10日至12日短短三天内，公司完成所有A股库存股的出售，回笼资金4.79亿元。整个上半年，万科实现大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元。
更值得关注的是其盘活模式创新：以存量盘活方式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目达64个，涉及可售货值约785亿元。
债务管理方面，万科上半年新增融资及再融资249亿元（不含股东借款），如期偿还164.9亿元公开债务，并成功将境外公开债到期压力推迟至2027年之后。
“借助各类支持性措施，万科形成了存量盘活的系统性打法，”业内人士观察指出，“既优化了资源结构，也适当补充了储备资源。”
行业困境，市场分化与转型阵痛
万科的困境并非孤例。上海申银万国证券研究所的行业分析显示，2025年上半年房地产板块业绩普遍承压，但企业间分化加剧。
少数企业如滨江集团实现40%-70%的正增长，而保利发展则出现63%的大幅下滑。研究机构判断：“随着政府要求房地产行业‘止跌回稳’以及企业利润率见底、减值出清，综合预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏。”
当前房地产市场的核心问题仍是“量价未如期进入正向循环”。政策层面，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”成为主基调，但政策传导至市场仍需时间。
新房市场持续低迷。据克而瑞数据，2025年第二季度销售降幅反而较第一季度有所扩大。土地市场则呈现冷热不均：上半年300城住宅类土地成交面积同比微增4%，但土拍溢价率逐月下滑，从4月的11%降至6月的6%。
行业转型方向已明确指向“好房子”建设。万科在公告中承诺：“加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续为客户提供‘好房子’‘好服务’‘好社区’”。
这一战略与政策导向一致——国常会明确提出“扎实有力推进‘好房子’建设”，为行业转型指明方向。
天风研究分析师孙彬彬团队认为：“未来要适应‘地产新形势’”，行业调控思路正“引导房子回归到消费品属性”。
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